文/乐居财经 王彦杰
房贷利率下调细节来了！
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9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确了存量首套个人住房贷款利率调整的具体标准和操作细节。
中行、工行、农行、建行四大国有银行纷纷表态，9月25日起，将主动批量降低存量首套房利率（符合条件的），不用贷款人自己跑银行。
中国银行表示，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，我行将统一通过批量调整的方式进行调整。
农业银行表示，为方便客户，我行主要采取变更贷款利率方式。我行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
工商银行表示，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，我行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
建设银行则表示，2023年9月25日，拟对符合公告情形的浮动利率贷款，采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。
调整规则方面，主要分为三种情形：2019年10月7日（含）前发放的，并且已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款；2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款；2022年5月15日（含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款。
从贷款类型看，建行表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内；工行表示，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内，对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
而如何厘定是不是首套房？多家银行则指出，“认房不认贷”后被认定为首套房的存量个人商业性住房贷款，符合调整范围。建设银行举例称，如果借款人贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。
申请材料方面，多家银行提示，首套房贷款客户无需提供相关材料，但符合相关情形的二套房贷借款人，需要提供相应的证明材料。
在因城施策背景下，各地区之间或同一地区不同时期所执行的房贷利率下限差异较大。
但需要点明的是，首套个人商业性住房贷款存在拖欠、成为不良贷款的情形。建设银行表示，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整；工行则表示，不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后再申请调整。
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